Выберите дату
29 апреля 2009
Увеличить шрифт Уменьшить шрифт На печать

Мониторинг строительных площадок операторов рынка жилой недвижимости города

Службой маркетинга ИСК Авантаж проведено очередное исследование строительных площадок операторов рынка жилой недвижимости Харькова. Данное исследование проводится раз в квартал.

База исследования — 57 строящихся объектов разных классов, в которых застройщиками предлагаются к продаже квартиры. Их общая площадь почти 850 тыс.м.кв.

Цель исследования: выяснить, проводятся ли строительные работы на объектах; установить, насколько активно они выполняются; определить объем строительных работ, выполненный застройщиком с момента предыдущего наблюдения (мониторинг службы маркетинга от 02.2009). Так же определить стадию строительства объектов по состоянию на апрель 2009г.

Экспертная оценка состояния площадок и объекта производилась профессиональным инженерно-техническим составом ИСК Авантаж.

Основные результаты наблюдений:

19 объектов — 306 750 кв.м. (36 % от всего объема предложения) выполнение строительных работ производится с той или иной степенью активности. Из них:

1 объект 15 000 кв.м. (что составляет 2% от всего объема предложения, в феврале 8% от всего объема предложения) — работы ведутся активно. На площадке присутствует достаточное количество (по оценке эксперта) строительной техники, рабочих.

6 объектов — 111 200 кв.м. (что составляет 13 %, в феврале — 16%) -работы ведутся со средней активностью. Присутствуют техника и рабочие, но по оценке экспертов, их ограниченное количество. За 3 месяца выполнен незначительный объем работ.

12 объектов — 180 550 кв.м. (что составляет 21 %, в феврале — 17%) -работы ведутся, но крайне медленно. Присутствует техника, но рабочих такое количество, которое исключает возможность выполнения каких-либо строительных работ. Впечатление, что присутствие нескольких рабочих на площадке — лишь создание видимости работ.

26 объектов — 414 100 кв.м. (что составляет 49%, в феврале — 45% от всего объема) — строительство заморожено на той или иной стадии строительства. Подтверждение этого — отсутствие техники, рабочих. Если же техника и присутствует на площадке, то в нерабочем состоянии.

12 объектов — 126 700 кв.м. (15%) — дома построены, но квартиры в продаже еще есть. К этим домам отнесены все объекты, которые по визуальной оценке выглядят как завершенное строительство.

Основные выводы:

1. Практически все застройщики снизили темпы строительства по сравнению с февралем 2009 года. Даже те операторы, которые активно строили зимой. Сегодня уже с уверенностью можно сказать, что ни один объект в городе не будет сдан в эксплуатацию в запланированные ранее сроки.

2. Тем не менее, несколько операторов, после временной остановки объекта, строительство весной возобновили.

3. Несколько операторов, которые еще в феврале выполняли строительные работы на своих площадках, в апреле полностью остановили работы.

4. Половина всего предложения на рынке строящегося жилья, а это 26 объектов, — это объекты, строительство которых остановлено.

5. При этом, если мониторинг стройплощадок в сентябре-ноябре 2008 г показывал, что останавливается строительство преимущественно крупномасштабных проектов, которые находятся на уровне выполнения фундамента, то в феврале и апреле 2009 г мы увидели остановленные объекты, которые находятся на достаточно высоком уровне готовности. Более того, факт выполнения или не выполнения строительных работ весной 2009 г связан больше не со степенью готовности объекта, а с успешностью внедрения антикризисных мероприятий самим оператором — собственником объекта. В результате, сформирован пул застройщиков, которые с той или иной интенсивностью выполняют строительные работы на своих объектах. И, значительно больший пул застройщиков, которые заморозили объекты, даже находящиеся на завершающем этапе строительства.

6. Служба маркетинга ИСК Авантаж проводит мониторинги стройплощадок на регулярной основе и нами будут отмечены любые изменения на стройплощадках этих 26 объектов, но уже сейчас можно с уверенностью сказать, что очень небольшая часть из них имеет шанс быть достроенными в ближайшем будущем. Таким образом, половина предлагаемых на рынке квартир, более 400 тыс. м.кв., на сегодняшний день — это «виртуальные» квартиры. И это прекрасно понимают наши покупатели.

Все вышеизложенные результаты дают нам основание сделать основной вывод:

Некорректно сегодня говорить о том, падает или нет рынок первичной жилой недвижимости, падают или растут цены на нем, достигли ли цены дна.

Мы видим, что рынок в том виде, в котором он работал в 2008 году, больше не существует. Можно сказать, что он дифференцирован на «виртуальную» и «реальную» недвижимость. «Виртуальная» недвижимость еще долгое время будет оставаться недостроенной.

Рынок же «реальный» представлен очень ограниченным количеством операторов (5-6 по нашим подсчетам, а в 2008 году строительство вели 28 застройщиков). Рынок представлен очень ограниченным предложением, которое можно разделить на две группы. Первая группа — остатки квартир в уже готовых домах, которые сданы в эксплуатацию или будут сданы в ближайшее время. По нашим оценкам, этих квартир не больше 150-160 шт. Вторая группа — это более или менее интенсивно строящиеся жилые дома операторов, которые смогли найти ресурсы для работы. Это 19 объектов, их общая площадь чуть больше 300 тыс. кв.м. Эта цифра меньше, чем предложение новостроек в 2005 г.

Кроме того, эти два рынка, «виртуальной недвижимости» и собственно рынка недвижимости, совершенно по-разному ведут себя: по-разному выстраивают политику ценообразования на свои объекты. Если в марте-апреле застройщики в основной массе цены на объекты продолжали снижать, и лишь несколько операторов повысили цены (правда на 2-3%), то после мониторинга строек стало очевидно: повышены были цены именно на те объекты, которые строятся. А снижены, и существенно (иногда и на 10-15% за один месяц), на объекты, которые заморожены. Помимо этого, косвенные данные подтверждают достаточно стабильные продажи новостроек реального рынка, тогда как данных о продажах квартир на рынке «виртуальном» не существует.

Скорее всего, именно эта дифференциация и объясняет то, что информация в СМИ о состоянии рынка недвижимости поступает достаточно противоречивая. Одни эксперты утверждают, что цены продолжают падать и значительно, а продаж нет вообще, другие дают более оптимистичные комментарии.

Для того чтобы отслеживать реальные рыночные тенденции, служба маркетинга ИСК Авантаж, с мая 2009 года будет проводить мониторинг рынка первичной жилой недвижимости, учитывая дополнительный критерий выполняются ли строительные работы на объекте. Таким образом, ежемесячно мы будем подавать цены и объем реального предложения, на который наверняка будет существовать спрос. И, в качестве индикаторов, цены на жилье, которое предлагается к продаже застройщиками и при этом не строится, а значит, является «виртуальным». Критерий отнесения строительного объекта к той или иной группе будет факт строительства в течение последних трех месяцев, предшествующих мониторингу.

ИСК «Авантаж»

Опубликовано: Редакция в 09:04 29.04.2009. Метки: , .
Add to Google